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难!刚需盘香饽饽vs改善盘边角料,选谁不后悔?

发布日期:2022-06-07 22:25    点击次数:90

最近,粉丝群里面有这样一道灵魂拷问。

自住,资金充足,可接受面积段约120-140的户型。

那么应该选刚需盘的中心位置,还是改善盘的边角位置呢?

好家伙。

这道题的难度堪比“女朋友和老妈掉下水,我应该先救谁”。

选了刚需盘,担心圈层质量,选了改善盘,又担心生活质量,一句话概括,就是担心自己选错了会后悔。

坦白说,想要搞清楚这个问题,我们得先学会这样看。

从零开始

我相信很多人在分析问题的时候,都会掉入一个做题怪圈里面。

什么是做题怪圈呢?就是自己给自己出了一套难题,然后命令自己一定要针对这个问题解出一个完美的答案。

但很多人忘记了一点,我们面对的是市场不是考场。

市场本来就是复杂多变的,把一个问题放在动态的市场里,会得出成千上万个的答案。

因此,在思考这道问题之前,我们首先要做的,应该是“归零”。

这是麦肯锡咨询公司的一套做事法则,意思就是在提出一个问题的时候,先明确自己的根本需求,而不是匆忙去解题。

文章开始提到很重要的一点——自住,那么我们应该从这一点上面延伸。

什么是核心需求?

或许又有人说了,买房不是自住就是投资,有什么好继续分析的。

嗨,光是自住需求,就可以分为3大类:区位、配套、产品,这三点还可以一层层地细分。

要知道,在我们广州PLUS几百个粉丝群里面,每一个粉丝对自住的理解与要求都不一样有的比较在意配套中的学位,有的在意的交通,有的比较在意医疗资源……

如果大家不太清楚自己的根本需求,我建议大家可以收藏这个表。

在买房前,对着这个图表挑选3-5个自己比较在意的项目。

假如有选择困难,也可以反其道而行之,划走每一个觉得不太重要的选项,只保留3-5根本需求,明确买房的时候自己最关注的到底是什么。

做好这一步之后,再根据这些必选项来选出比较满意的楼盘。

筛选好心仪楼盘之后,才应该进入分析“应该选刚需盘的中心位置,还是改善盘的边角位置”这一步。

整个分析逻辑应该是:明确需求--做好抉择--开始比较,而不是一上来就是抛出问题。

具体问题,具体分析

由于这位粉丝在一开始没有明确自己到底心仪什么盘,为了更容易示范,这里我会先用刚需盘A盘约143平,以及改善盘B盘7、8、10栋约128平两款产品做对比。

之所以选取这两者,是因为两者都是各自板块的标杆盘,在配套上两者都比较完善,而且未来周边有更加好的规划,两款产品在啊价格对比上面差距不算太大。

再重申一次,个盘的产品对比仅作示范用,不代表所有人,大家选择时还是要考虑自己的实际情况。

另外我只是考虑自住便捷性与舒适性,而且在价差上面尽量做到平均,如要考虑未来涨幅,麻烦出门右拐,没有问题就再看下去。

A盘加推约143平的产品位于A5楼栋,这一栋又是位于新组团的中心位置的楼栋,西侧是河涌与古建筑群,景观视野不错。

买这样的大面积产品有什么好?

一般它会占据着整个盘最优质的资源,对于景观控来说比较有吸引力,而且产品也相对舒适。

不过又因为它处在在整个楼盘中比较核心的位置,稀缺性比较强,推出的套数自然不会太多,因此会形成争抢的局面,不一定能抢到自己心仪的楼层。

接下来看看B盘,其首推7、8、10栋,都有约128平的产品。

这样的产品能保证一定的舒适度,但因为分布在不同楼栋,即使是面积相同的产品在居住体感上有不同的落差。

譬如有的会朝向园林,舒适度优越一点,有的贴近楼道,像图片里10栋约128平的户型部分低层更是贴近商业楼与主干道,相对来说会有些噪音滋扰……

因此选择上会更加考验购房者的眼光。

面对这类产品,我的建议是,先了解规划图,选比较靠园林、楼间距比较大,中高楼层的户型再实地到楼盘看看,确保以后有更好的自住体验。

不过,对比刚需盘核心户型,改善盘非主力户型的选择多一点,如果真的担心自己抢不到核心户型,也不介意楼层,后者或者有捡漏的可能。

最后,在户型设计不是太拉跨的情况下,一般面积较大的户型住起来当然会更舒适一点,在空间的设置上面没有那么局促,这个体验或许看文字有点苍白,大家有条件的话,建议实地到样板间感受一下。

总而言之,因为个人需求不同,盘与盘的特性也不同,所处区域不一样,市场环境也瞬息万变,假如只是非常粗暴地思考刚需盘140平好还是改善盘120平好,很容易把自己难倒。

所以,我还是给大家说一下,在买房之前先学会归零,明白自己的核心需求是什么,再像剥洋葱一下拆解自己的需求,才能够做好每一个选择。

干货就说到这里,但如果你想咨询更多买房问题,也可以在今天晚上直播里面和我们聊聊,或者添加客服VX:plusxiaomei6,备注:买房,拉你入群!



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